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猜想:今後房市的走勢會平穩

源文引用自:http://blog.sina.com.cn/s/blog_561231ae0100aa64.html
猜想:今後房市的走勢會平穩 (2008-07-29 10:29:33)

     房地產經營之我見:                      

           猜想:今後房市的走勢會平穩

 

      奧運會以後的房市走勢,成為業內人士熱議的話題,到底怎麼走?學院派可能拿出國內外一連串數字論證,經驗人士可能拿過去的經驗推測未來,還有很多觀望人士戰戰兢兢心里沒底。我倒覺得今後一年的房市是穩定、微調的市場。就住宅市場來說,房市供給的結構一定會發生變化,也許以後的市場是市場調節和計劃調節結合的市場。用市場來調節部分的住宅價格,價格會穩定或略有回調;將來保障性住房、限價房的陸續入市會降低住宅市場的總體物價水平,加入政策調控因素統計出來的平均價格也會下降。但不會在市場上出現讓房地產商恐慌的房價下跌潮。如果說房價有下跌走勢的話,綜合看會有大幅回落。由于過去幾年過高的房價本來就擠出了購買保障性住房、限價房的需求群體,因此,房地產市場所出現的價格下跌現象是結構性的下調。就純粹以市場開發為主導的住宅市場來說,還會以一定的節奏,維持房價的高位槃整。

   從國家的角度講,住宅市場除國際因素和國內不確定因素以外,影響房市走向的因素大體有經濟因素、政策因素、資金因素、市場因素等,就我國民經濟走勢來看沒有理由證明房地產走勢有下跌的趨勢,可以說今後一年房地產市場中的住宅市場更加趨于健康,而目前所出現的資金緊張現象也是房市轉型所特有的。

    一、國家經濟形勢有利于房市健康走勢

    舉辦奧運會是國力強大的標志,後奧運會我國經濟將遇到重要的發展機遇,外部環境有利于我國經濟調整,輸入型的通脹壓力顯現緩解趨勢。

    房價反映國民經濟多個部門的發展狀況。今後由于資源類產品的普遍上漲,使住宅開發的成本不會回落到06年以前的基點,鋼材、水泥、石油、有色金屬、玻璃、其他建材的價格支撐住宅的開發成本不會降低,住宅的價格由于價值規律作用不會大幅下調,只是成本不斷加大給開發商帶來市場壓力,會壓縮開發商的利潤空間,“豬堅強”的結果無非是受到了一次可預見到得“瘦身”。

    另一方面,由于成本上升,一些沒有實力和政策支撐的開發商,將會被迫退市,減少了競爭者的數量,注入了住宅市場的競爭元素。相對穩定的市場維持相對穩定的房價,使房市的走勢也趨于穩定。

    由于國民經濟的宏觀調控作用,我國的經濟會平穩較快發展。對于房市來說也許平穩更重要。其他行業快速發展的結果一定會支撐房地產市場的穩定。06年以來,房地產的超速發展雖然得到控制,但是不會得到壓制,一定會保持一個平穩態勢。

    二、多種房地產政策的出台使房地產市場走勢趨于多樣化

    以北京為例。據07年9月公布的《北京2007年至2010年土地供應中期計劃》,2007年至2010年,本市將提供住宅用地6400公頃,平均到每年約為1600公頃。根據這條消息,我們不難理解為什麼開發商大幅度提價,趕在保障性住房、限價房上市前影響房市走勢了,這也是對房市的刺激信號。但是也說明市場住宅的供應方式即將變化。

    就08年來說,有關方面表示:“今年計劃供應廉租住房及經濟適用房用地400公頃,限價房用地300公頃。這700公頃基本分布在三環以外的軌道交通沿線,利于公交出行的地段。”根據土地供應和容積率的測算,今年的保障性住房和限價房的供應總量很可能會超過800萬平方米。聽起來好像感覺房市要“劇變”,但是仔細想來,又有多少人符合條件能夠住上保障性住房和限價房呢?另一個角度講,住上政策房的人既使沒有政策保障也買不起現在市場上的商品住宅。

    再說,各地方政府已經開始通過住房基金等捆綁式貸款方式“救市”,其實對中等收入的購房行為是個鼓勵,這部分人將通過這個渠道,進入保障性住房和限價房的供應以外的市場,對穩定房價也會起一定作用。 

    因此,可以說住宅市場在一兩年內,大幅下跌的可能性不大。

  三、銀根緊縮遏房價暴漲為開發商挖掘潛力留下了空間

     回顧今年房價的快速上漲的起因,應該說是銀行注入資金拉動的結果。巨大的利益驅動,使得開發商一方面滿足住房需求者的需求,另一方面吸引了一部分投資資本和游資進入市場淘金。同時也產生了另一個效果,那就是相當一部分中低收入者,被排除到市場之外。近期銀行緊縮貸款的舉措,可以說目前的市場還在政府的可控制之內。  

    但是,在宏觀調控的作用下,銀根收緊的結果使得銀行資金不再是今後支撐商品住宅市場設主導,也許今後支撐具有市場導向的住宅市場的主導資金由社會資本來承擔,有政策主導的經濟適用房市場由銀行的資金支持。但是,由于市場慣性的作用和住宅市場的周期性作用,今後的市場不會出現大漲,也不會出現大跌,趨于理性也許是社會資金和投資的主要流動特點。

四、市場因素使房市預感未來經營的風險

     我們知道,市場的亢奮是因利益誘惑引發,市場低迷是因打壓市場的力量所致或是競爭廝殺的結果。但是還有一種情況,那就是風險往往使市場失去方向。

     現在住宅市場已經由無風險的亢奮市場向理性市場轉變,這個轉變是市場亢奮和宏觀調控雙重作用決定的,但這是糾錯並不是低迷。巨大的住房需求依然推動著住宅市場的擴張,這符合國家的經濟戰略。只是市場擴張的速度、方式發生變化,由原來開發商主導的以市場價格為特徵的具有開發商同一個聲音的市場擴張,轉變為政府調控和支持的以保障性住房和限價房建設、入市為標志特徵的多種市場擴張。在這個過渡時期,政府會通過都種手段維護市場的平衡,調控過快的房價,滿足多方面的住房需求,保證國家民生工作更加有效。從這個角度看,房市健康發展是毫無疑義的。但是也警示我們如果不做市場調研盲目開發高檔住宅和脫離房產價值開發房產,一旦國民經濟調整和扶持的方向發生重大變化,一定會讓一部分開發商陷入市場帶來的尷尬境地。

    以上幾個因素作用的結果,可以斷定今後的房市的走勢會更加平穩,至少一兩年內不會“地震”。

    本月21日中共中央召開黨外人士座談會,中共中央總書記胡錦濤在會上對下半年的經濟工作提了6點要求:一是全力保持經濟平穩較快發展;二是有效抑制物價過快上漲;三是切實抓好農業生產;四是積極推動經濟發展方式轉變;五是繼續推進改革開放;六是精心做好保障民生工作。

   中共中央政治局25日召開會議,再次強調要把保持經濟平穩較快發展、控制物價過快上漲作為宏觀調控的首要任務,把抑制通貨膨脹放在突出位置。

    這些信息,也許對房市平穩走勢發揮一定的作用。一旦我國經濟健康發展,老百姓可支配收入的增長超過或等于物價上漲指數,一定會支撐房市向穩定、理智、多樣供給的方向發展。

    

                                                (以上純屬個人觀點)

 

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